مجله اینترنتی خانه دریا

اطلاعات حقوقی در زمینه ساخت و ساز خانه

خانه دریا : ساخت و ساز خانه ابعاد حقوقی بزرگ و پیچیده‌ای دارد. از پیش فروش ساختمان گرفته تا حق فسخ قرارداد هر کدام توضیحات منحصر بفرد خود را دارند. آیا شما اطلاعات کافی در مورد قرارداد ساختمانی در اختیار دارید؟ قرارداد باطل چیست و شامل چه مواردی می‌شود؟ در پیش فروش ساختمان باید چه مواردی را رعایت کرد؟ با هم در این رابطه بخوانیم.

سهم هر کدام از دو طرف در ساخت و ساز خانه و آپارتمان ساخته شده

تعیین سهم‌الشراکه یکی از اصلی‌ترین مواردی است که مالک و سازنده باید روی آن توافق کنند. اگر هر دو طرف در این کار حرفه‌ای باشند، می‌توانند همان اول کل هزینه‌ها را پیش‌بینی کنند و سهم نهایی هر طرف را بر اساس آورده‌شان تقسیم کنند، اما عموما مالک‌ها تنها یک بار در عمرشان زمین را برای ساخت و ساز خانه در اختیار سازنده می‌گذارند. برای همین مشاوران املاک از‌ یک‌سری نسبت‌های عرفی برای تعیین سهم‌الشراکه استفاده می‌کنند.

قیمت زمین و تعداد طبقاتی که قرار است ساخته شود، اصلی‌ترین معیارها برای تعیین سهم‌الشراکه است. یک آپارتمان به طور عادی، حداقل چهار طبقه ساخته می‌شود. هرچه تعداد طبقات بیشتر شود، سهم مالک برای چهار طبقه اول بالاتر می‌رود و سازنده برای طبقات بالاتر یعنی پنجم، ششم و … سهم بیشتری خواهد داشت. همچنین موقعیت زمین و قیمت آن در تعیین حق‌الشراکه تاثیرگذار است.

بعضا مالک‌ها با توجه به موقعیت عالی زمین‌شان، سهم بیشتری از شراکت می‌خواهند. مشاوران املاک توصیه می‌کنند که به‌جای سهم‌الشراکه بیشتر مالک برای زمین‌های گرانقیمت، سازنده مبلغی تحت عنوان بلاعوض یا اجاره زمین به مالک پرداخت کند. باید توجه داشته باشید که بعضا در قراردادها این مبالغ به عنوان آورده سازنده محاسبه می‌شود و سهم سازنده در نهایت بیشتر خواهد شد.

سهم‌الشراکه برای خانه‌های چهار طبقه عموما ۵۰-۵۰ است و هر دو طرف سهم یکسانی از مشارکت در ساخت و ساز خواهند داشت.

خانه‌های پنج طبقه بیشترین سود را برای مالک دارند. اگر زمین ارزا‌ن قیمت باشد، سهم‌الشراکه عموما ۴۵-۵۵ به نفع مالک تعیین می‌شود. با بالا رفتن قیمت زمین، سهم مالک ممکن است به ۶۰ درصد برسد. همچنین در چنین شرایطی مبلغ بلاعوض از دو درصد قیمت زمین، تا ۱۰درصد افزایش پیدا می‌کند. برای مثال در زمینی که ارزش آن متری ۲۵ میلیون تومان است، سهم‌الشراکه یک خانه پنج طبقه ۶۰-۴۰ به نفع مالک خواهد بود و مبلغ بلاعوض رقمی حدود متری دو میلیون و ۵۰۰ هزار تومان محاسبه می‌شود.

سوال: چگونه می‌توان قرارداد مشارکت در ساختی تنظیم نمود که حتی در صورت بروز اختلاف نیز طرفین از مراجعه به دادگاه بی‌نیاز شوند؟

جواب: از آنجا که افراد عادی (غیر دولتی) حق اعمال زور علیه یکدیگر را ندارند، در صورت بروز اختلاف اگر بخواهند علی رغم میل طرف مقابل احقاق حق کنید غیر از توسل به زور که می‌بایست از مجرای مراجعه به نظامات دولتی مثل دادگاه‌ها صورت بگیرد گزینه دیگری پیش روی شما نیست.

هرچند تنظیم درست شرط داوری در قرارداد مشارکت در ساخت یا سایر قراردادها ممکن است نیاز شما به مراجعه به دادگاه را کمتر کند (در بسیاری از موارد تنظیم نادرست شرط داوری باعث می‌شود لزوم مراجعه طرفین به دادگاه برای اموری همانند الزام طرف ممتنع به تعیین داور بیشتر از حالت عادی هم بشود) اما اعتراض به رای داور و اجرای آن همواره نیازمند مراجعه به دادگاه است.

پس هیچگاه نمی‌توان از مراجعه به دادگاه به عنوان آخرین راه حل در رفع اختلاف بی‌نیاز شد اما می‌توان راهکارهایی در قرارداد پیش‌بینی نمود که اولا با تعیین دقیق حقوق و تکالیف طرفین زمینه بروز اختلاف کمتر شود و ثانیا با تدابیر لازم قراردادی هزینه تخلف احتمالی از تکالیف قراردادی را برای ناقض قرارداد سنگین تر نمود. بدین ترتیب می‌توان امیدوار بود که تا حد زیادی از بروز اختلافات قراردادی جلوگیری شود.

تفاوت بطلان و انفساخ در قراردادها چیست؟

قراردادی که به وجود می‌آید، به علل و دلایل زیادی ممکن است روزی از بین برود. قانون مدنی این علل و دلایل را مورد اشاره قرار داده است که بطلان و انفساخ از جمله‌ی این موارد می‌باشد.

اگرچه قراردادها براساس توافقات انسانی شکل می‌گیرند و مطابق اصل آزادی قراردادها افراد در تعیین انتخاب طرف قرارداد، تعیین محتوای قرارداد، تعیین زمان و مکان اجرای قرارداد و چگونگی پایان قرارداد خود آزاد می‌باشند اما گاه برای رعایت مصلحت جامعه، قانونگذاران بر نحوه‌ی انعقاد و انحلال قراردادها نظارت نموده و از آزادی قراردادها می‌کاهند. مثلاً فرض کنید که کسی دیگری را برای به قتل رساندن شخصی اجیر کند و قول مبلغ زیادی پول به وی بدهد.

در این مورد، اگر چه طرفین این توافق کاملا نسبت به محتوای آن رضایت دارند ولی هیچ جامعه‌ای این نوع توافق را تأیید نمی‌کند. انحلال قراردادها یکی از حوزه‌های مربوط به توافقات قراردادی است که قانون‌گذار احکام قانونی خاصی را برای آن پیش‌بینی کرده است؛ به‌گونه‌ای که برای آنکه بتوان گفت یک قرارداد منحل شده و از بین رفته است، باید یکی از علل قانونی مانند فسخ، انفساخ، بطلان و … وجود داشته باشد.

همان‌طور که گفته شد، تنظیم قرارداد باید براساس شرایطی باشد که قانون‌گذار پیش‌بینی نموده است. در صورتی که شرایط اساسی مربوط به تنظیم قراردادها رعایت نشده باشد، قرارداد باطل خواهد بود. در واقع، هنگامی که از قرارداد باطل اصلا به وجود نمی‌آید بلکه صرفا توافق میان دو یا چند نفر است که اصلا مورد حمایت قانون نیست.

بنابراین، هیچ اعتبار و اثر قانونی ندارد و هیچ‌کس نمی‌تواند برای رسیدن به حق خود به یک قرارداد باطل استناد نماید. قانون‌گذار در ماده‌ی ۱۹۰ قانون مدنی شرایط اساسی که برای صحت معاملات ضروری است را پیش‌بینی نموده است. در صورتی که یکی از جهات زیر وجود داشته باشد، قرارداد باطل خواهد بود. این جهات عبارتند از:

۱. نبودن قصد مشترک میان طرفین قرارداد به‌ عنوان نمونه، اگر خریداری به جواهرفروش مراجعه نموده و از او دستبندی از جنس طلا تقاضا کند ولی فروشنده دستبندی بدلی به وی بدهد، این قرارداد باطل خواهد بود زیرا هیچ قصد مشترکی میان خریدار و فروشنده به وجود نیامده است.

۲. اهلیت‌نداشتن طرفین قرارداد. اهلیت در اصطلاح حقوقی به معنای شایستگی و توانایی‌ افراد جهت دارا شدن و اجرای حقوق است. طبق قانون کسی که عاقل، بالغ و رشید باشد، اهلیت دارد و کسی که این ویژگی‌ها را نداشته باشد، محجور است. اگر قرارداد یکی از طرفین محجور (صغیر، مجنون و سفیه) باشد، باطل بوده و اثر حقوقی ندارد.

۳. معلوم و معین نبودن موضوع قرارداد در تمامی مواردی که موضوع قرارداد یک مال است، اگر این مال اساسا در زمان تنظیم قرارداد موجود نباشد یا معلوم و معین نباشد (مثلا شخصی بگوید یکی از خانه‌هایم را به تو اجاره می‌دهم) یا قابل نقل و انتقال نباشد (مثلا جزء اموال عمومی باشد) یا به هیچ‌وجه قابل تسلیم به دیگری نباشد (مثلا پرنده‌ای که در حال پرواز است را بخواهد به دیگری ببخشد)، قراردادی که تنظیم شده باطل خواهد بود.

۴. مشروع‌نبودن جهت و انگیزه‌ی معامله. اگر انگیزه‌ی شخصی هریک از طرفین قرارداد در آن ذکر نشود، آن قرارداد صحیح خواهد بود خواه انگیزه آن‌ها مشروع یا نامشروع باشد ولی اگر انگیزه در قرارداد ذکر شود، باید مشروع باشد و الا قراردادی که تنظیم‌شده، باطل خواهد بود. بنابراین، در صورتی که دو نفر با هم توافق نمایند که یکی از آن‌ها دیگری را در قبال دریافت پول به قتل برساند و چنین انگیزه‌ای در قرارداد به‌ صراحت درج شود، این قرارداد باطل خواهد بود.

انواع قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز خانه:

  1. مشارکت معمولی که در سطح شهر متداول است. عموما بین ۴۰% تا ۶۰% قدرالسهم تعریف می شود.
  2. مشارکت سهمی که بخشی از ملک را سازنده خریداری نموده و همزمان قرارداد مشارکت مطابق شیوه اول با احتساب سهم زمین خریداری شده، منعقد می شود.
  3. مشارکت تهاتری که در آن علاوه بر تامین هزینه‌های ساخت و اداری، بخشی از سهم آورده و یا مبلغ بلاعوض بصورت اقلام غیر ریالی همچون زمین، آپارتمان و… به طرف مقابل پرداخت و یا واگذار می شود.
  4. مشارکت معاوضه‌ای که در آن  بخشی از سهم آورده مطابق قدرالسهم، با ملک و آپارتمان معاوضه می‌شود و نسبت به ادامه کار مشارکت در ساخت قرارداد منعقد می شود.
  5. مشارکت تکمیلی که منجر به تکمیل پروژه‌های نیمه کاره می‌شود. مالک پس از محاسبه میزان کار انجام شده تا این مرحله و میزان کار مانده، متقاضی تکمیل پروژه و واگذاری بخشی از عایدات پروژه بعنوان قدرالسهم به سازنده می شود.

اگر خانه‌ای را خریده‌اید و در مبایعه نامه آن قید شده که فروشنده ملزم به واگذاری خانه همراه با پارکینگ و انباری به شماست، اما در زمان تحویل فروشنده از انجام این کار خودداری کند و خانه ای بدون پارکینگ به شما تحویل دهد، باید به دادگاه مراجعه کنید و دادخواست “الزام به انجام تعهد” بدهید.

طبق این دادخواست، دادگاه خریدار را مجبور و ملزم به ارائه خدماتی که در سند قید شده است می‌نماید. حتی اگر فروشنده، فضای پارکینگ را در ساختمان پیش‌بینی نکرده باشد، باید مبلغ آن را به خریدار بپردازد و این مبلغ نیز با نظر کارشناس دادگستری تعیین می‌شود.

زیرا قیمت پارکینگ در هر منطقه‌ای از شهر متفاوت است و بستگی به ارزش منطقه‌ای آپارتمان، رقمی که به شما تعلق می‌گیرد متفاوت خواهد بود.

چگونگی فروش اموال صغار :

در خصوص فروش اموال صغیر آیا دادسرا قبل از تقسیم ترکه با حفظ حقوق صغار می‌تواند اجازه فروش را صادر نماید یا الزاما باید با توجه به وجود صغیر جهت تقسیم ترکه به دادگاه مراجعه و از این طریق اموال صغیر را بفروشد؟

با عنایت به قوانین امور حسبی، قیم یا امین با موافقت دادستان می‌توانند اجازه فروش مال مولی‌علیه خود را با رعایت مصلحت وی بدهند، ولو اینکه فروش مال قبل از تقسیم ترکه باشد.

در قراردادهای پیش فروش ساختمان و ساخت و ساز خانه تحت چه شرایطی خریدار حق فسخ قرارداد دارد؟

فسخ قرارداد موضوعی حقوقی پیچیده‌ای است. در صورت مطابقت نداشتن ساختمان احداث شده با شرایط و اوصاف مورد طرفین که در قرارداد پیش فروش ساختمان قید شده است، در قانون پیش فروش ساختمان با وجود شرایطی به پیش خریدار حق فسخ قرارداد اعطا شده که این مقررات با مقررات قانون مدنی متفاوت است .

برای نمونه در قانون مدنی، اگر مساحت ساختمان فروخته شده کمتر از مقدار مندرج در قرارداد باشد، خریدار حق فسخ قرارداد را دارد و چنانچه مساحت بیشتر از مقدار مندرج در قرارداد باشد ، گاهی فروشنده حق فسخ دارد (مواد ۳۵۵ ،۳۸۴ و ۳۸۵ قانون مدنی).

اما طبق قانون پیش فروش ساختمان اگر مساحت ملک بر اساس صورت مجلس تفکیکی بیش از ۵ درصد کمتر از مساحت توافق شده (کمتر از ۹۵ درصد توافق شده) باشد، در این صورت قانونگذار به پیش خریدار حق فسخ قرارداد یا درخواست خسارت داده است. همچنین در صورت اضافه شدن مساحت ملک مازاد بر آنچه در قرارداد پیش فروش ساختمان پیش‌بینی شده است.

چنانچه این مقدار تا ۵ درصد مازاد بر مساحت پیش‌بینی شده باشد، پیش‌خریدار حق فسخ قرارداد را ندارد و باید قیمت مقدار اضافی را پرداخت کند، ولی اگر مقدار مازاد بیش از ۵ درصد مساحت یاد شده باشد پیش‌خریدار حق فسخ دارد.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *